공인중개사법위반 무죄 | 초과 보수 수수 혐의에 자금 흐름과 공사비 지출 내역을 근거로 방어

처벌 수위와 적용 법령

공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 사례·증여 등 명목에 관계없이 정해진 보수 또는 실비를 초과해 금품을 받는 행위를 금지합니다. 이를 위반하면 같은 법 제49조 제1항 제10호에 따라 1년 이하의 징역 또는 1,000만 원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.

이 사건에서는 의뢰인이 받은 1억 원이 한도를 넘는 중개보수에 해당하는지가 쟁점이었습니다. 돈을 받았다는 사실과 그 돈이 중개보수라는 사실은 구분해야 합니다. 중개와 별도로 공사나 개업 준비를 맡았다면 지급 명목과 실제 지출 내역을 함께 살펴야 합니다.

법원은 매매 잔금일에 송금됐다는 사정만으로 1억 원 전부를 중개보수라고 단정하지 않았습니다. 공사대금일 가능성이 있고 범죄사실이 증명되지 않았다고 보아, 형사소송법 제325조 후단에 따라 무죄를 선고했습니다.

양형기준과 감경·가중요소

초과 중개보수 수수에 대해서는 별도의 범죄별 양형기준이 마련되어 있지 않습니다. 유죄가 인정된다면 법원은 형법 제51조에 따라 범행의 동기와 수단, 결과, 범행 후 정황 등을 고려해 형량을 정합니다.

초과 수수한 금액과 수수 경위, 반복 여부는 행위의 위험성을 판단하는 사정이 될 수 있습니다. 형사처벌 이력, 초과 보수 반환 등 피해 회복 여부, 반성 여부도 개별 사건에서 고려될 수 있습니다. 다만 이를 이 사건에서 인정된 감경·가중 사정으로 볼 수는 없습니다.

공사대금인지 중개보수인지는 형량을 줄이거나 늘리는 사정이 아니라, 범죄 성립 여부를 가르는 문제입니다. 이 사건에서는 실제 공사 지출액과 지급된 공사대금의 차이, 별도로 송금된 8,000만 원의 성격, 매수인 진술의 일관성이 중요했습니다.

따라서 핵심은 감경 사유를 찾는 데 있지 않았습니다. 자금 흐름과 실제 지출 내역, 진술의 신빙성을 통해 문제의 돈이 초과 중개보수인지 판단하는 것이 먼저였습니다.

중개수수료 주장을 반박할 별도 사건 기록 제출

YK 담당 변호사는 별도 명의신탁 사건 기록을 제출해, 매수인이 약 8,000만원을 이 사건에서는 추가 공사비로, 별도 사건에서는 거래를 가장하기 위해 반환한 돈으로 설명한 모순을 짚었습니다. 자금 흐름과 관련자 진술을 대조해 약 8,000만원은 공사비가 아니라 명의신탁에 따른 가장거래 자금이라는 의뢰인의 주장을 뒷받침했습니다. 이는 해당 금액을 이미 지급된 공사비로 보아 문제의 약 1억원을 중개수수료로 해석하는 데 반박하기 위한 조력이었습니다.

실제 공사 지출액을 근거로 공사대금 가능성 소명

YK 담당 변호사는 실제 공사 지출액 약 1억 7,000만원과, 문제의 약 1억원을 제외하고 명확히 공사대금으로 지급된 약 5,000만원을 비교했습니다. 두 금액 사이에 약 1억원이 넘는 차이가 남는다는 점을 근거로, 문제의 약 1억원이 공사대금일 가능성을 제시했습니다. 이를 통해 부동산 잔금 지급일에 송금됐다는 사정만으로 그 돈 전액을 중개수수료라고 단정해서는 안 된다는 점을 강조했습니다.