임대차보증금사기 불기소 | 반환채무 인수 후 고소됐으나 별도 기망과 재산적 처분행위 부재 소명

처벌 수위와 적용 법령

사기죄는 형법 제347조에 따라 처벌됩니다. 이 사건 행위 당시에는 사람을 속여 재물이나 재산상 이익을 얻은 경우 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정했습니다. 같은 방법으로 제3자가 재물이나 이익을 얻도록 한 경우에도 동일하게 적용됩니다. 형법 제352조는 사기 범행이 미수에 그친 경우에도 처벌하도록 정하고 있습니다.

법령 안내 기준: 2026년 10월 24일. 아래 사건의 범행 시점과 적용 법률은 별도로 확인해야 합니다. 사기죄의 법정형은 2025년 12월 23일 개정되었으며, 개정 전 행위에는 행위 당시 법률의 적용 여부를 확인해야 합니다. 근거: 형법 제347조, 법무부 개정·시행 안내.

다만 보증금을 반환하지 못했다는 사실만으로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다. 상대방을 속이는 행위가 있었고, 그로 인해 상대방이 돈을 지급하거나 재산상 권리를 넘기는 등의 처분행위를 했는지 살펴야 합니다.

주택임대차보호법 제3조 제4항에 따르면 임차주택을 양수한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다. 이에 따라 보증금 반환의무도 부담합니다. 이 사건에서는 이러한 의무 승계와 별개로, 임차인을 속인 행위와 그에 따른 재산적 처분행위가 있었는지가 핵심 판단 기준이었습니다.

양형기준과 감경·가중요소

양형기준은 사기죄가 인정될 때 법원이 형량을 정하는 참고 기준입니다. 피해금액뿐 아니라 범행 방법, 가담 정도, 피해 회복 여부 등을 함께 고려합니다. 보증금 액수가 곧바로 사기로 얻은 이익으로 인정되는 것은 아니므로, 범죄 성립 여부를 먼저 구분해야 합니다.

감경요소로는 피해의 전부 또는 상당 부분 회복, 피해자의 처벌불원, 소극적인 가담, 자수, 진지한 반성, 형사처벌 이력이 없는 사정 등이 있습니다. 각 요소의 인정 여부와 비중은 구체적인 사정에 따라 달라집니다.

반대로 계획적·조직적인 범행, 장기간 반복한 범행, 다수의 피해자를 대상으로 한 행위는 가중요소가 될 수 있습니다. 증거를 숨기거나 범행 수익을 은닉한 사정, 과거 사기죄로 처벌받은 이력도 불리하게 고려될 수 있습니다.

이 사건처럼 보증금 반환채무를 승계한 사안에서는 형량을 논하기에 앞서, 채무를 이행하지 못한 문제와 형사상 사기 행위를 구별하는 것이 중요합니다.

임대인 지위의 법률상 승계와 사기 성립의 차이 소명

YK 담당 변호사는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 주택을 넘겨받은 사람이 별도의 채무 인수 약정 없이도 임대인의 지위와 보증금 반환의무를 이어받는다는 점을 주장했습니다. 이를 바탕으로 보증금 반환의무를 부담하는 것과 사기죄가 성립하는 것은 별개의 문제임을 소명했습니다. 보증금을 돌려줄 자금이 부족했다는 사정만으로 주택 취득과 채무 승계를 사기 행위로 해석하지 않도록 구별했습니다.

별도 기망에 따른 임차인의 재산 처분이 없었다는 점 주장

YK 담당 변호사는 임차인이 종전 소유자와 이미 임대차계약을 체결했고, 의뢰인의 반환채무 승계 과정에서 별도로 계약을 맺거나 재산을 넘긴 사실이 없다는 점을 짚었습니다. 이어 의뢰인이 임차인을 별도로 속였고, 그로 인해 임차인이 돈을 지급하는 등 재산을 처분했다는 관계가 인정되지 않는다고 주장했습니다. 이는 보증금 미반환 사실만이 아니라, 속이는 행위와 그에 따른 재산 처분이 있었는지를 기준으로 혐의를 판단하도록 하기 위한 소명이었습니다.